دانلود پایان نامه – تفاوت های فسخ و انفساخ در حقوق ایران و فقه امامیه

باید گفت فسخ عبارت است از پایان دادن به حیات حقوقی قرارداد به وسیله طرفین با یکی از دو طرف یا شخص ثالث.[۱] با عنایت به تعریف فوق ملاحظه می شود که فسخ یک عمل حقوقی یک طرفه است که برای تحقق آن اراده انشایی فسخ کننده لازم است. در تعریف فسخ می توان گفت، فسخ انشای اثر حقوقی است که با یک اراده انجام می شود و در واقع فسخ از نوع تعهدات یک طرفه معین از جمله ایقاعات می باشد. بدیهی است زوال ناخواسته یکی از عوضین در معاملات می تواند نتیجه بخش عمل فسخ شود بدون آنکه اراده انشایی منتفع در آن دخیل باشد.[۲] با توجه به اینکه فسخ یک عمل حقوقی است پس برای حصول به نتیجه مشخص انجام می شود و کاری ارادی است که منجر به تحقق هدف خاص اراده کننده می گردد.

نتیجه این کار ارادی همان چیزی است که اراده کننده می خواسته و انشا کرده است. برای مثال کارفرمایی که با اعمال حق فسخ، قرارداد را منحل می نماید به مطلوب اصلی خود که پایان دادن به حیات حقوقی قرارداد می باشد، رسیده است ولی در مقابل، تعهداتی را نیز در قبال اموال و داراییهای پیمانکار به عهده می گیرد که این اگرچه نتیجه مستقیم اعمال حق فسخ کارفرما نیست ولی لازمه قانونی فسخ بوده و از آثار ناخواسته اعمال این حق قانونی نشات می گیرد. فسخ از آثار مخصوص دخالت قانونگذار در اراده افراد می باشد که منافاتی با اعمال اراده کننده فسخ، به نحوی که فسخ را از اعمال ارادی یک طرفه خارج سازد، ندارد.

عمل فسخ آنچه موضوع قصد قرار گرفته دقیقا منطبق بر آن چیزی است که مطلوب قصد کننده بوده است پس قصد کننده همیشه متاثر از آثار قانونی غیر مطلوب قصد خود نیز می باشد.

الف) ماهیت ایقاعی داشتن فسخ

در فسخ، یک اراده یا چندین اراده تصمیم به انحلال و پایان قرارداد می گیرند از این رو مبنای فسخ را باید اراده آزاد شخصی دانست که این حق به او واگذار شده است.  اراده امری درونی و نفسانی است و قصد و رضا پیش از بیان و اعلام نیز وجود درونی دارد. خواسته های باطنی به تنهایی در جهان حقوق اثر ندارد و باید به وسیله ای جنبه بیرونی پیدا کند. به ویژه، در عقد که باید بین اراده دو یا چند شخص توافق به وجود آید، ناچار باید اینان از نیت درونی هم آگاه شوند و آنچه ار می خواهند باخواست دیگران هم آهنگ و موافق باشد. چنانکه در ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز آمده است که: «عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند».

پاره ای از نویسندگان «قصد» را توام با کاشف خارجی می دانند و اراده درونی را به شوق خواستن محدود می سازند. اکنون باید این پرسش اصلی را مطرح سازیم که آیا بنیان و اساس عقد را اراده باطنی دو طرف تشکیل می دهد یا اراده ظاهری است که ایجاد تعهد می کند؟

طرح و بررسی این بحث تنها جنبه نظری ندارد و فایده آن جایی آشکار می شود که اراده باطنی با آنچه اعلام شده است متفاوت باشد، یعنی معنایی که از گفته ها و نوشته های دو طرف عقد استنباط می شود با اراده حقیقی آنان موافق نباشد. پس، باید دید کدامیک از این دو چهره اراده بر دیگری حکومت دارد؟

به بیان دیگر، آیا اراده ظاهری ترجمان قطعی و تخلف ناپذیر قصد واقعی است و چنان با این قصد ترکیب شده است که با وسایل دیگر نمی توان نادرستی آن را تشخیص داد، یا اعلام اراده تنها کاشف از آن است و در مورد لزوم می توان خطاهای این وسیله را جبران کرد.

اگر بنیان عقد تنها اراده باطنی باشد، در تمام مواردی که عقد در اثر اشتباه با آن منافات دارد باید باطل باشد. به ویژه، اگر در تعبیر و انتقال اراده اشتباهی رخ دهد، عقدی که در نتیجه این اشتباه واقع می شود، تنها صورتی است میان تهی و هیچ التزامی ایجاد نمی کند. هنگام بروز اختلاف نیز دادگاه، در مقام تفسیر قرارداد، باید به قصد واقعی در طرف بیش از معانی ادبی و عرفی عبارتی که به کار برده اند توجه کند. همچنین، جایی که مقصود بیان الفاظ صوری و فرار از اجرای قانون است، عقد الزامی به وجود نمی آورد.

برعکس، هرگاه منبع عقد برخورد و توافق اعلام اراده ها باشد، اکراه و اشتباه، به ویژه اگر ناظر به بیان و انتقال معانی باشد، تاثیری در نفوذ عقد ندارد. در عقد صوری نیز دو طرف به مفهومی پایبند می شوند که به یکدیگر اعلام کرده اند. اگر شخص ثالثی در نقل اراده یکی از دو طرف به دیگری اشتباه کند و در نتیجه قراردادی بسته شود که با رضای واقعی آنان منطبق نیست، این شخص مسئول زیان های وارد شده است، بدون اینکه از اعتبار عقد کاسته شود. در تفسیر قرارداد نیز وظیفه دادرس کشف اراده باطنی نیست و باید، با توجه به معانی عرفی کلماتی که به کار رفته است، قصد مشترک دو طرف را معین کند.[۳]

از مفاد ماده ۱۹۱ قانون مدنی چنین بر می آید که قصد انشاء درونی سازنده اصلی عقد است، منتها، نفوذ این نیروی سازنده مشروط بر این است که اعلام شود. علاوه بر این، مواد دیگری در قانون مدنی و سایر قوانین اصل حکومت اراده باطنی را تایید می کند، که از جمله آنهااست:

  • به موجب ماده ۱۹۶ قانون مدنی: «کسی که معامله می کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است، مگر اینکه در موقع عقد خلاف آن ار تصریح نماید یا بعد خلاف آن ثابت شود…». پس، اگر مفاد اراده ظاهری حاکی از انجام معامله برای خود شخص باشد ولی پس از آن معلوم شود که اراده باطنی او اقدام به عنوان وکیل بوده است، این قصد باطنی بر اعلام او رجحان دارد و عقد تابع آن است.
  • در ماده ۴۶۳ همان قانون آمده است که: «اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع به حقیقت بیع نبوده است، احکام بیع در آن مجری نخواهد بود». یعنی، رابطه دو طرف عقد تابع امری است که به واقع آن را خواسته اند. همچنین، ماده اول قانون روابط موجر و مستاجر از عنوانی که این دو برای رابطه خود برگزیده اند گذشته است تا حکومت اراده باطنی بر اعلام های آن مستقر شود.[۴] در این ماده، آمده است: «هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود، در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او، به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری، به منظور اجاره باشد…».
  • از مفاد ماده ۱۱۴۹ قانون مدنی نیز حکومت اراده باطنی بر اعمال حقوقی استنباط می شود. زیرا، با اینکه گروهی از فقیهان اعتقاد دارند که رجوع از طلاق با اعمالی که به طور معمول دلالت بر آن دارد واقع می شود، هر چند به قصد رجوع نباشد، در این ماده آمده است که: «رجوع در طلاق به هر لفظ یا فعلی حاصل می شود که دلالت بر رجوع کند، مشروط بر اینکه مقرون به قصد رجوع باشد».

بدین ترتیب، باید پذیرفت که در حقوق کنونی، همان گونه که در فقه امامیه شهرت دارد، اصل این است که اراده باطنی بر اعلام اشخاص در انجام اعمال حقوقی حکومت می کند. پس، هر جا که برتری اراده ظاهری مورد تردید باشد، باید از این قاعده به عنوان «اصل» استفاده کرد.

منتها، باید دانست که این اصل بدون استثنا باقی نمانده و قانونگذار از لزوم حفظ نظم در معاملات و احترام به اعتقاد مشروع اشخاص غافل نبوده است: اراده باطنی در صورتی ایجاد التزام می کند که به وسیله ای اعلام شود (ماده ۱۹۱ قانون مدنی). در تفسیر واژه ها و الفاظی هم که به کار رفته است، باید مبنا را فهم عرف قرار داد. چنانکه در ماده ۲۲۴ آمده است: «الفاظ عقود محمول است بر معافی عرفیه». پس، اگر یکی از دو طرف ادعا کند که الفاظ عقد بیان کننده اراده واقعی او نیست، باید ثابت کند که آنها در معانی عرفی استعمال نشده است، کاری که با دشواری انجام می گیرد و به نتیجه آن نمی توان امیدوار بود. شاید بتوان از این هم پیش تر رفت و ادعا کرد که چنین ادعایی از او پذیرفته نمی شود و الفاظ تنها به معنی عرفی خود در اوضاع و احوال خاص حمل می گردد. زیرا، آنچه عقد تابع آن قرار می گیرد اراده مشترک دو طرف است نه مقصود خاص هر یک و این اراده مشترک جز از راه تفاهم به دست نمی آید.

همچنین، بر طبق ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی، اگر اراده ظاهری در سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در دادگاه محرز شده است بیان شود، خلاف آن را با شهادت و اماره و سوگند نمی توان اثبات کرد (ماده ۱۳۲۴ قانون مدنی). نتیجه قاعده یاد شده این است که خلاف اراده ظاهری موجود در سند را تنها با اراده ظاهری دیگری به صورت کتبی اعلام شده است می توان اثبات کرد و اراده حقیقی را به انحصار باید از این گونه اعلام ها به دست آورد. زیرا تنها به یاری اماره و شهادت یا سوگند امکان راه یابی به مقصود باطنی وجود دارد. به ویژه، در بسیاری موارد نیز اثبات عقد یا نفوذ آن منوط بر تنظیم سند رسمی است (مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت)، به اهمیتی که این ماده در نزدیک ساختن دو نظریه اصلی دارد، پی می بریم.

در مبحث اشتباه نیز قانون مدنی از تمام نتایج اراده باطنی پیروی نکرده است. زیرا، در پاره ای موارد که عقد با اراده واقعی منطبق نیست (اشتباه در قیمت و بعضی جهات و اوصاف مورد معامله)، اشتباه تاثیری در نفوذ عقد ندارد و فقط گاه آن را قابل فسخ می کند.[۵] و[۶]

ب) موجب انحلال عقد شدن فسخ

آثار ناشی از فسخ قرارداد اصولا همانند آثار اقاله می باشد. به جز آنچه که اختصاص به هر یک از این دو عمل حقوقی دارد. زیرا هر دو موجب انحلال عقد می شوند لیکن فسخ به طور یک طرفه و معمولا بدون رضایت طرف مقابل، و اقاله با تراضی و توافق دو جانبه متعاملین می باشد. به همین لحاظ عمدتا حقوقدانان آثار اقاله را به لحاظ فقدان عنوان علیحده فسخ در قانون مدنی بر اجرای خیار جاری می دانند. البته این امر به دنبال مباحثی است که در کتب فقیهان نیز مورد توجه قرار گرفته است.[۷]

اثر فسخ مربوط به انحلال قرارداد نمی شود بلکه آثار به جا مانده از عقد را، تا جایی که به حقوق دیگران صدمه نزند، باز می گرداند. هدف از فسخ همانند اقاله این است که وضع متعاملین به جای پیشین باز گردد و اگر مبادله ای انجام پذیرفته است بر هم بخورد. البته گاهی اوقات این بازگشت وضعیت طرفین به قبل از عقد، به راحتی امکان پذیر است و اساسا در صورت فقدان موانع فیزیکی (مانند تلف) در کلیه عقود، صورت می گیرد. مانند بیع تملیکی که با استرداد مبیع و ثمن معین، عملا اثر فسخ اجرا می شود. لیکن در بعضی از عقود مانند اجاره یا صلح منافع معوض، تصور فسخ با توجه به شرایط و احکام ناظر بر اجاره و همچنین اجرای کامل آثار آن، مشکل به نظر می رسد. مثلا در نظام حقوقی ایران، اجاره عقدی است تملیکی و موجب می گردد منفعت تمام مدت قرارداد در مقابل همه اجاره بها به مستاجر انتقال یابد. بنابراین اگر در این میان فسخی صورت پذیرد، باید همه منافع به موجر باز گردد. و از بابت آنچه تلف شده و مورد استفاده مستاجر قرار گرفته، قیمت منافع استیفاء شده، داده شده است. از سوی دیگر برای استفاده از منافع باید زمان معهود بگذرد و ارتباط زمان با ایجاد و تلف منفعت آن چنان است که منفعت هر لحظه را با منفعت زمان بعد قطع می کند و پیوستگی لحظه ها را به عنوان یک مجموعه از منفعت از بین می برد. لذا فسخ اجاره باید در دید عرف و قانون ناظر به آینده باشد و در مبادله زمان گذشته اثر نکند. به بیان دیگر عقد به اعتبار زمان انتفاع به چندین قرارداد تحلیل می شود و فسخ در قراردادهای آینده موثر است نه در گذشته.

به همین دلیل است که ماده ۴۸۰ قانون مدنی خیار فسخ را نسبت به باقی مدت قابل اعمال و جاری می داند. انفساخ قرارداد به علت تلف عین مستاجره در مدت اجاره نیز، از زمان حدوث موجب جاری و وضعیت طرفین را کاملا به قبل از عقد برگشت نمی دهد (ماده ۴۸۳ قانون مدنی). ماده ۴۹۶ قانون مدنی نیز در همین راستا اشعار می دارد: «عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجر از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد».

عبارت «باطل می شود» که به دنبال عبارت «از تاریخ تلف» در ماده فوق الاشعار آمده علی الظاهر گویای آن است که قانونگذار بطلان را در معنای خاص خودش استعمال نکرده است. چرا که از عبارت اخیر الذکر بر می آید که منظور انفساخ قهری عقد از زمان تلف می باشد. و الا اگر معنی حقیقی بطلان ملحوظ نظر بود، باید از زمان ایجاب و قبول و انعقاد عقد، از اجاره رفع اثر می شد نه از زمان تلف. مفاد ماده ۴۸۱ قانون مدنی[۸] با استفاده از وحدت ملاک مذکور در قسمت دوم ماده ۴۸۰ قانون مدنی نیز همین معنا را به دست می دهد.

اینکه از بطلان عقد اجاره به علت تلف عین مستاجره، به انفساخ عقد تعبیر کرده ایم، لیکن چنانچه بخواهیم بطلان را در معنای حقیقی آن به کار برده و آن را با انطباق بر حکم قانونی مادتین ۴۸۱ و ۴۹۶ قانون مدنی توجیه کنیم، چاره ای جز به کارگیری و تمسک به انحلال اجاره به قراردادهای متعدد نداریم. عقد اجاره به دلیل ایجاد و تلف منفعت در هر لحظه و انقطاع و تفکیک هر یک از این منافع نسبت به منافع دیگر، به عقود متعدد و کثیر اجاره منحل و تقسیم می شود که هر یک به اعتبار استیفاء از هر منفعت، واجد قراردادی علیحده است حال اگر هر لحظه از منفعت را به صورت یک واحد تصور نماییم و فرض کنیم که پس از استیفاء از منافع واحد شماره ۱۵۰۰، عین مستاجر تلف گردد، فی الواقع به دلیل عدم قابلیت تسلیم منافع دیگر، قراردادهای بعدی اجاره باطل خواهد شد. در حقیقت عنوان بطلان، دیگر در معنای انفساخ تعبیر و توجیه نمی شود بلکه صحیحا در ما وضع له خود به کار رفته و دقیقا موجب بطلان و کان لم یکن شدن عقود و قراردادهایی می گردد که هر یک شامل منافع بعدی مورد اجاره است. به همین لحاظ در این موارد به دلیل عدم امکان تسلیم منافع مورد اجاره که معمولا با تسلیم عین مستاجره صورت می گیرد، قراردادهای بعدی اجاره را به دلیل تلف عین مستاجر و به استناد مواد ۴۷۰ و ۴۷۷ قانون مدنی و وحدت ملاک موجود در مادتین ۳۴۸ و ۳۷۲ همان قانون، باطل می نامیم.

[۱] . شهیدی، مهدی، سقوط تعهدات، شماره ۱۵۰٫

[۲] . ماده ۳۸۷ قانون مدنی.

[۳] . کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها، انتشارات شرکت سهامی انتشار، جلد اول، چاپ هفتم، ۱۳۸۵، ص ۲۲۷٫

[۴] . کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، عقود معین، انتشارات میزان، جلد ۱، معاملات معوض، عقود تملیکی، ش ۳۲۴٫

[۵] . کاتوزیان، ناصر، منبع پیشین، ص ۲۳۳٫

[۶] . قانون مدنی آلمان «اعمال حقوقی» را زیر عنوان «اعلام اراده» آورده است و از این حیث با قانون مدنی فرانسه به ظاهر تفاوت آشکار دارد. بر همین مبنا مشهور شده است که در حقوق آلمان از نظریه «اراده ظاهری» و در حقوق فرانسه از نظریه «اراده باطنی» پیروی می شود. ولی، مقایسه اجمالی این دو حقوق نشان می دهد که در هیچ یک از آن دو، نظریه مطلقی حکومت نمی کند. به ویژه، با اینکه در اثر نفوذ نویسندگان آلمانی در قرن نوزدهم، حقوق این کشور به نظریه اراده ظاهری بیشتر متمایل شده است، در بسیاری موارد حاکمیت اراده باطنی را نیز از یاد نمی برد.

یکی از مهمترین آثار این دو نظریه در چگونگی تفسیر قراردادها ظاهر می شود و مقایسه عقاید نویسندگان فرانسوی و آلمانی به خوبی طرز فکر آنان را، از جهت اعتبار اراده باطنی و ظاهری، به خوبی نشان می دهد.

به موجب ماده ۱۱۵۶ قانون مدنی فرانسه، در تفسیر قراردادها نباید به معنای ادبی عبارت عقد اکتفا شود؛ باید دید قصد مشترک دو طرف چه بوده است. از سوی دیگر، بر طبق بند ۲ ماده ۱۱۳۵، در اجرای قرارداد باید به قواعد انصاف و حسن نیت و عادات توجه کرد. مواد ۱۳۳ و ۱۵۷ قانون مدنی آلمان نیز با این مواد شباهت کامل دارد. در ماده ۱۳۳ آمده است که در تفسیر اعلام اراده باید به مقصود واقعی دو طرف رجوع کرد نه معنای ادبی عبارت های آنان. به موجب ماده ۱۵۷ قرارداد باید بر حسب آنچه حسن نیت و عادات خاص آن موضوع اقتضاء دارد تفسیر شود. اکنون باید دید حقوقدانان دو کشور چگونه این مواد مشابه را تعبیر کرده اند:

در قرن نوزدهم، مولفان فرانسوی هیچ تردیدی در رجحان اراده باطنی نداشتند و فقط بعضی می گفتند که، در برابر شرایط صریح و روشن عقد، کاوش درباره اراده باطنی دو طرف ضرورت ندارد. بیشتر این نویسندگان، تمیز بین شرایط صریح و مبهم را هم تابع اراده واقعی دو طرف می دانستند و عقیده داشتند که، در هر دو صورت، اراده باطنی بر اعلام های آنان حکومت دارد.

ولی، از آغاز قرن بیستم، این طرز فکر مورد انتقاد قرار گرفت و اظهار نظر شد که مقصود قانونگذار از رجوع به قواعد انصاف و اجرای با حسن نیت قرارداد، لزوم توجه به معنایی است که جامعه برای این دو مفهوم قائل می شود نه آنچه را که دو طرف در روابط خود مقرر داشته اند. بنابراین، تجزیه و تحلیل اراده باطنی ضرورت ندارد. وانگهی، با تعارض منافعی که دو طرف عقد درباره شرایط آن دارند، دادرس نمی تواند قصد مشترک آنان را در مواردی که سکوت اختیار کرده اند، به دست آورد.

در نتیجه همین اعتراض ها در آغاز قرن بیستم دو روش گوناگون در تفسیر قراردادها پیشنهاد شد: معدودی، مانند روبیه و سالی، معتقد شدند که در این راه رجوع به اراده باطنی ضرورت ندارد و باید دید دو طرف عقد چه قاعده را در روابط خود به منزله قانون قرار داده اند. در واقع، این دو استاد فرانسوی، نظریه اراده ظاهری را که در پایان قرن نوزدهم در آلمان رواج کامل داشت پذیرفتند و اعلام کردند که دادرس باید در فهم معنای عبارات کوشا باشد نه آنچه به واقع مقصود آنان بوده است.

گروه دیگر، که شامل بیشتر نویسندگان است، به جای بی اعتباری به اراده باطنی، کوشش کرده اند تا اعتبار آن را به وسایلی محدود سازند: بدین ترتیب که، هرگاه اراده صریح یا ضمنی دو طرف به گونه ای استنباط شود، دادرس باید از آن پیروی کند، هرچند که از عبارت های آنان مفهوم دیگری برآید و به نظر دادرس نیز عبارت روشن و صریح باشد. ولی، اگر این اراده مشترک به دست نیاید، به جای رجوع به اراده احتمالی آنان، باید بر طبق قانون، یعنی عرف و عادات و انصاف و منافع مشترک آنان، قضیه حل و فصل شود. پس، در حقوق کنونی فرانسه، حکم مواد ۱۱۳۴ و ۱۱۳۵ جنبه فرعی و ثانوی دارد و هنگامی اجرا می شود که رجوع به اراده باطنی ممکن نباشد.

بر عکس نویسندگان آلمانی، مواد ۱۳۳ و ۱۵۷ را در عرض یکدیگر و مخالف هم تشخیص داده اند و در ماقم سازگار کردن این دو متن، روشی برگزیده اند که با نظریه حقوقدانان فرانسوی و برتری اراده باطنی تفاوت دارد. به نظر بیشتر مولفان، ماده ۱۳۳ عام است و شامل تمام اعلام های اراده می شود و ماده ۱۵۷ خاص و ناظر به گروهی از اعمال حقوقی است که در حقوق دیگران موثر واقع می شود. پس، درباره ایقاعی که تنها درباره حقوق انشاء کننده موثر است (مانند وصیت)، ماده ۱۳۳ حکومت دارد و در تعبیر چنین ایقاعی باید به قصد واقعی او رجوع کرد، ولی درباره سایر اعمال حقوقی باید دید که قلمرو هر یک از این دو ماده چیست؟

به نظر پلاند، دادرس باید با بررسی قصد باطنی طرفین، تشخیص دهد آیا عقدی که به ظاهر وجود دارد در واقع و از نظر حقوقی نیز بسته شده است یا نه؟ و در تعیین مفاد و آثار عقدی که بیگمان بسته شده است، باید از ماده ۱۵۷ استفاده کرد. ولی، به نظر مشهور، از جمله نی پردی و پلانک و ریزلر، ماده ۱۳۳ ناظر به تعیین نوع رابطه ای است که دو طرف آن را به وجود آورده اند و ماده ۱۵۷ مکمل و تعیین کننده آن است، یعنی آن رابطه را با عادات و قواعد حسن نیت منطبق می سازد. با این ترتیب، در مورد وصیت، دادرس باید فقط با توجه به اراده باطنی موصی آن را تفسیر کند و در سایر موارد، به آنچه اعلام شده است اتکاء کند و ماده ۱۵۷ را مقدم دارد. کاتوزیان، ناصر، قواعد عمومی قراردادها، ج ۱، ص ۲۴۴٫

[۷] . نهرینی، فریدون، ماهیت و آثار فسخ قرارداد در حقوق ایران، انتشارات گنج دانش، چاپ دوم، ۱۳۸۵، ص ۲۲۱٫

[۸] . ماده ۴۸۱ قانون مدنی مقرر می دارد: «هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می شود.»