منبع تحقیق درباره اموال غیر منقول

حاضر به روش کتابخانه‌ای و با بهره‌گیری از کتب فقهی و حقوقی مرتبط با موضوع جمع‌آوری و تدوین شده است.
به جهت فقدان تحقیق کامل در موضوع و در راستای هدف مذکور، ضرورت داشت اختلافات اجیر و مستأجر و راهکارهای حل آن، به صورت طبقه‌بندی شده از لحظهی انعقاد عقد تا خاتمهی آن مورد بررسی قرار گیرد. بنابراین تحقیق حاضر در چهار فصل تدوین شده است. فصل اول، با عنوان کلیات، با رعایت اختصار، در ذیل پنج گفتار به مفهوم اجاره، اجیر و مستأجر به عنوان مفاهیم اصلی پرداخته و سپس در گفتارهای آتی، بعد از بیان انواع اجاره و ارکان اجارهی اشخاص، به مقایسهی اجاره‌ی اشخاص با برخی از قراردادهای مشابه پرداخته و در نهایت گفتار پنجم تحت عنوان مفاهیم مرتبط، مفهوم مدعی و منکر و تداعی را به عنوان مفاهیم مرتبط و در عین حال کلیدی مورد بررسی قرار می‌دهد.
فصل دوم، با عنوان چگونگی حل اختلافات مربوط به انعقاد قرارداد، تحت سه گفتار به بررسی اختلافات اجیر و مستأجر در سه رکن اساسی عقد، و ارائهی راه حل مناسب می‌پردازد. این سه گفتار عبارتند از: اختلافات مربوط به خود عقد، اختلافات مربوط به متعاقدین، اختلافات مربوط به عوضین.
فصل سوم، با عنوان چگونگی حل اختلافات مربوط به اجرای قرارداد و آثار آن ، در دو گفتار به اختلافات اجیر و مستأجر در انجام تعهدات خود و آثار نقض آن پرداخته و راه حلی مناسب را ارائه می‌دهد.
فصل چهارم، با عنوان چگونگی حل اختلافات مربوط به خاتمه‌ی قرارداد در قالب چهار گفتار به ترتیب، اختلاف در انقضاء عقد اجاره، فسخ عقد اجاره، انفساخ عقد اجاره و بطلان عقد اجاره پرداخته و راه حل‌های مناسب را پیشنهاد می‌دهد.

فصل اول
کلیات

این فصل با رعایت اختصار، در ذیل پنج گفتار به تعریف و باز شناسی مفاهیم اصلی، انواع اجاره، ارکان اجاره‌ی اشخاص، مقایسهی اجارهی اشخاص با برخی از قراردادهای مشابه و در نهایت به بررسی مفاهیم مرتبط می‌پردازد.

بازشناسی مفاهیم اصلی
در موضوع چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق، بازشناسایی مفهوم اجاره، اجیر و مستأجر به عنوان مفهوم اصلی و کلیدی موضوع، از اهمیت به سزایی برخوردار بوده و مورد بررسی قرار می‌گیرد.

۱-۱-۱- اجاره
برای شناسایی تعریف اجاره مفهوم لغوی و اصطلاحی آن بیان می‌شود:

الف) اجاره در لغت
اجاره در لغت اسم برای اجر یا اجرت بوده و اجر به معنای مزدی است که در مقابل عمل پرداخت می‌شود. همچنان که “کراء” غالباً به معنای “اجر” در اجاره‌ی غیر ذوی‌العقول است. راغب در “مفردات” تصریح می‌کند: به مزدی که در مقابل عمل خوب داده می‌شود اجر گفته‌ می‌شود؛ برخلاف جزا که در مقابل مطلق عمل اعم از خوب و بد داده می‌شود.
لغت اجاره به فتح و ضم و کسر همزه به کار رفته و لیکن اجاره به کسر همزه مشهورتر است . از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر ثلاثی مجرد از اَجَر – یأجر- اجاره بوده مانند کتب– یکتب – کتابه و برخی نیز آن را مصدر آجر – یوجر و از باب افعال دانستهاند همچنان که در حدیث معروف تحف العقول (اجاره الانسان نفسه) به جای ایجار استعمال شده است و برخی نیز گفتهاند که اجاره اسم مصدر از آجر الانسان و استأجره میباشد. گفته شده‌است که این معنا به معنای اصطلاحی اجاره نزدیکتر است. ولی به نظر میرسد که هر یک از معانی به مناسبتِ مورد استعمال، باید منظور گردد.

ب) اجاره در اصطلاح
در اصطلاح فقه مشهور است که اجاره تملیک منفعت یا عمل در مقابل عوض می‌باشد.
گروهی تعریف مشهور را از زوایای مختلف مورد انتقاد قرار داده‌اند. از جمله معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره با پاره‌ای از آثار آن سازگاری ندارد چه این که منافع در عقد اجاره، حین عقد موجود نیست و چون اجاره از عقود معاوضی است لذا می‌بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است.
بر همین مبنا و برای احتراز از ایراد، برخی به تعریف مشهور ضمیمه‌ای پیوند زده و گفته‌اند: اجاره تملیک عمل یا منفعت در مقابل عوض است و ممکن است گفته‌شود که حقیقت اجاره، تسلیط بر عین برای انتفاع در مقابل عوض معین و معلوم است.
برخی نیز قائل هستند تملیک منفعت، ثمرهی عقد اجاره است که به تبع معامله می‌آید نه این که تملیک منفعت، عقد اجاره باشد کما این که تسلیط بر عین، حقیقت اجاره نیست، بلکه از احکام عقلایی اجاره یا از لوازم آن است.
برخی نیز بیان داشته‌اند: اجاره عقدی است که ثمرهی آن انتقال منافع در مقابل عوض معلوم است با بقاء اصل ملک به حالت اول و یا این که اجاره عقدی است که برای این ثمره تشریع شده‌است.
قانون مدنی در ماده‌ی۴۶۶ درتعریف اجاره چنین مقرر می‌دارد: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند.»
با عنایت به این که اساس اقتباس قانون مدنی، فقه مشهور امامیه است ملاحظه می‌شود که این قانون، اجاره را از جمله عقود تملیکی می‌داند ولی تعریف مذکور چندان دقیق نیست و ایراداتی بر آن وارد شده‌است از جمله:
۱ـ در مقام بیان ماهیت و حقیقت هر موضوعی باید از ذکر قیودی که تصور آن‌ها موقوف به درک حقیقت آن موضوع است احتراز کرد و الا مستلزم دور و نقض غرض خواهد بود؛ و در تعریف مذکور در قانون مدنی، ملاحظه می‌شود که عبارت مستأجر و عین مستأجره درمبدأ اشتقاق با کلمه‌ی اجاره متحدند.
۲ـ تعریف مذکور، تعریف جامع و کاملی نیست. زیرا در تعریف از معوض بودن اجاره ذکری به میان نیامده و حال آن که تملیک منافع رایگان نیست و مستأجر نیز در برابر موجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد. نکتهی دیگر که جا داشت در تعریف ذکر شود، لزوم موقت بودن تملیک است چرا که تعیین مدت طبق مواد ۴۶۸ و ۵۱۴ ق.م یکی از شرایط صحت اجاره است.
با توجه به اشکالات مطرح شده، عده‌ای تلاش کرده‌اند تعاریفی ارائه دهند که اشکالات مذکور را نداشته باشد. از جمله:
«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر در برابر مالی که به موجر می‌پردازد برای مدت معین، مالک منافع عین مستأجرمی‌شود.» یا «اجاره عقدی است که به موجب آن احد طرفین، منافع عین مستأجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به طرف دیگر تملیک کند.»

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  ۴۰y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

اما باید توجه داشت که تعاریف ارائه شده، باز هم اشکال عدم جامعیت را دارند زیرا شامل اجاره‌ی انسان نمی‌شوند. از طرف دیگر، طبق نظر اغلب حقوق‌دانان و بر خلاف نظر مشهور فقها، تملیکی بودن عقد اجاره در صورتی است که مورد آن، منفعت عین خارجی باشد بنابراین هرگاه مورد اجاره منفعت کلی باشد اجاره عقد عهدی خواهدبود مثل تهیه بلیط اتوبوس برای مسافرت تا مشهد که در روز معینی مسافرت نماید. همچنین هرگاه مورد اجاره، عمل باشد مثل این که کسی نقاشی اتاقی را در مقابل مبلغی به مقاطعه بدهد، در این صورت نقاش تعهد کرده‌است که نقاشی اتاق را انجام دهد.
با توجه به اشکالات مذکور، یکی از حقـوق‌دانـان، ضمن این که اجاره را عقـد عهدی معرفی می‌کند، بین اجارهی اعیان و اشخاص از حیث ماهیت تفاوت قائل شده و برای هر یک تعریف مستقلی ارائه میدهد:
«عقد اجارهی اعیان، عقدی است معوض، برای واگذاری حق استیفاء منافع عین مورد اجاره. با این توضیح که حقی را که مالک عین پیش از اجاره داشت به موجب عقد اجاره به طرف مقابل واگذار می‌کند و اجاره‌بها می‌گیرد. اصلاً تملیک و تملکی در کار نیست.» و در تعریف اجاره‌ی اشخاص نیز بیان داشته‌است: «اجاره‌ی عمل عبارت است از تعهد فعل معین مشروع در برابر عوض معین.»
لازم به ذکر است که رویه‌ی واضعین قانون مدنی، همچنان که در موضوعات دیگر نیز ملاحظه می‌شود تعریف حقیقی و بیان حقیقت اجاره و حد تام آن نبوده بلکه در صدد بوده‌اند که مهم‌ترین اثر و ثمرهی هر موضوعی را ذکر کنند تا ناظرین و مراجعه‌کنندگان به قانون مدنی از ذکر خاصیت و ثمرهی هر موضوعی به حقیقت آن موضوع که در ذهنشان به طور اجمال مرتکز است انتقال یابند. در تعریف اجاره نیز ملاحظه می‌شود که مقصود قانون‌گذار ذکر ثمرهی اجاره بوده و همین قدر خواسته بفهماندکه در نتیجه‌ی وقوع عقد اجاره، شخص دیگری سوای مالک عین، مالک منفعت می‌شود و برای این که با مواردی مانند صلح و هبهی منافع و رقبی و امثال آن مشتبه نشود در مقام بیان ثمرهی اجاره تعبیر به عین مستأجره نموده است.

۱-۱-۲- اجیر
اجیر در لغت به معنی مزدگیر است. یعنی‌کسی‌که‌ با گرفتن دستمزد برای دیگری کار می‌کند. در اصطلاح فقه به کسی که نیروی کار خود را به اجاره می‌دهد اجیرگفته‌ می‌شود. ماده‌ی۲ قانون کار در تعریف اجیر (کارگر) مقرر می‌دارد: «کارگر (اجیر) از لحاظ این قانون‌کسی است‌که به ‌هر عنوان در مقابل دریافت حق‌السعی اعم از مزد، حقوق، سهم سود و سایر مزایا (اجـرت) به ‌درخواست ‌کارفـرما‌‌ (مستأجـر) کار‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ می‌کند. ماده‌ی۳۷۷ قانون تجارت نیز در تعریف متصدی حمل و نقل (‌اجیر) مقرر می‌دارد: «متصدی حمل و نقل کسی است که در مقابل اجرت، حمل اشیاء را بر عهده دارد.»

۱-۱-۳- مستأجر
مستأجر اسم فاعل از مصدر استفعال است. یعنی کسی که از اجیر کار می‌کشد و به عبارتی کارفرما است. ماده‌ی ۳ قانون کار در تعریف کارفرما (مستأجر) مقرر می‌دارد: «کارفرما شخصی است حقیقی یا حقوقی که کارگر (اجیر) به درخواست و به حساب او در مقابل دریافت حق‌السعی (اجرت) کار می‌کند … »

۱-۲- انواع اجاره
اجاره در برخی از منابع فقهی به اعتبار موضوع (موجَر) بر دو مقسم اجاره‌ی اعیان و اجاره‌ی ابدان(انسان) تقسیم شده است در حالی که در برخی از منابع فقهی دیگر و همچنین در قانون مدنی، تقسیم اجاره به اجارهی اشیاء، اجارهی حیوان و اجارهی انسان ترجیح داده شده است که در ذیل بر همین مبنا مورد بررسی قرار می‌گیرد.

۱-۲-۱- اجاره‌ی اشیاء
اجارهی اشیاء در قانون مدنی، اعم از اموال منقول و غیرمنقول است و مفهوم اجارهی املاک نیز در دستهی اموال غیر منقول می‌گنجدکه می‌توان آن را به اجاره‌ی مستغلات (اماکن تجاری) و غیر مستغلات (اماکن مسکونی) تقسیم نمود.

۱-۲-۲- اجاره‌ی حیوان
نظر به این‌که در اجاره‌ی حیوان، مستأجر به واسطه‌ی اجاره، مالک منفعت حیوان می‌شود اجاره‌ی حیوان در ردیف اجاره‌ی اشیاء قرار داده شده است؛ بنابراین در برخی از منابع اجاره‌ی اشیاء و اجاره‌ی حیوان در ذیل اجاره‌ی اعیان مورد بحث قرار گرفته‌است اما به دلیل این که در اجارهی حیوان فروعاتی مطرح می‌شود که در اجاره‌ی سایر اشیاء وجود ندارد به عنوان قسم مستقلی از اجاره در قانون مدنی و فقه مطرح شده‌است. با این وصف می‌توان اجاره را به دو گروه اجارهی اموال (اعیان) و اجارهی اشخاص (ابدان) نیز تقسیم کرد.

۱-۲-۳- اجاره‌ی انسان (اشخاص)
قانون مدنی اگر چه از اجاره‌ی انسان تعریفی به عمل نیاورده ‌است اما سرفصل ماده‌ی ۵۱۲ آن به اجارهی اشخاص تعلق گرفته‌است. اجارهی انسان یا اشخاص که در کتب فقهی و حقوقی از آن بحث می‌شود در مقابل اجاره‌ی اعیان و حیوان و یا به طور کلی در مقابل اجاره‌ی اعیان بوده و منظور از اشخاص، اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی می‌باشد.
در این نوع اجاره، شخص نیروی کارش را در برابر مزد واگذار می‌کند و لذا از آن ‌بـه ‌اجـارهی‌عمل، اجـارهی خدمات، اجـاره‌ی اشخاص (انسان)، اجـارهی نفس و اجـاره‌ی‌کار نیز یاد می‌شود.

۱-۲-۳-۱- مفهوم و ماهیت اجاره‌ی اشخاص
با عنایت به این که حقیقت و ماهیت اجـاره‌ی اعمال، تملیک عمـل در مقـابل عوض بوده یا تعهد به عمل باشد، تعریف اجاره‌ی اشخاص (اعمال) متفاوت می‌گردد.

الف) تملیکی یا عهدی بودن اجارهی اشخاص
بنابر تفسیر اول از ماهیت اجاره‌ی اعمال، می‌توان گفت: اجارهی عمل عبارت است از تملیک عمل در مقابل اجرت. به تعبیر ماده‌ی ۴۶۶ ق.م، عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع اجیر می‌شود. تعری

برای دانلود متن کامل فایل پایان نامه ها به سایت zusa.ir مراجعه نمایید

دیدگاهتان را بنویسید